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부동산에 대하여 조사하였습니다.
부동산


설명


-부증성(비증가성)
토지는 다른 재화와 달리 생산비를 투입하여도 물리적 절대량을 임으로 증가시킬 수 없다는 부증성은 비증가성 또는 비생산성 이라고도 한다. 비록 일부 택지의 조성이나 수면의 매립 등으로 극소량의 면적이 증가할 수 있지만 이는 토지의 물리적 증가라기보다는 토지용도의 변경이라고 볼 수 있다. 따라서 이 부증성은 희소성(부족)문제의 근원으로 지가상승 요인이 되며 이러한 문제를 해결하기 위해서 부동산 감정평가(사)제도와 공시지가 제도가 마련되었다고 할 수 있다. 그리고 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않아 원칙적으로 원가방식에 의한 평가가 불가능하다.
-개별성(비동질성)
토지는 지리적 위치의 고정성으로 인하여 또 하나의 특성인 개별성을 발생시킨다. 개별성은 완전히 동질적인 토지는 오직 그 토지 한 개밖에 없다는 것이다. 그렇기 때문에 토지의 용도가 동일하거나 유사한 경우가 상당히 많지만 이것은 용도의 유사성 이지 물리적으로 완전히 동일한 복수의 토지는 아닌 것이다. 개별성으로 인해 부동산은 일물일가의 법칙이 적용되지 않고 개별화·구체화시켜 부동산간의 비교를 어렵게 만든다. 따라서 거래 사례비교법에 있어서 개별요인분석을 필요하게 한다.

(2)인문적특성
-용도의 다양성
토지는 주택지, 상업지, 공업지 등의 여러 가지 용도로 이용할 수가 있는데 이와 같이 토지는 일반 재화와 달리 이용성이 다양하다. 이 때에 우리들은 토지의 최적화 용도로서 최유효사용의 용도를 모색하게 된다. 이것은 그 토지의 재산상의 가치를 증대시키는 요인이며 고층맨션아파트의 경우 1층은 식당이나 슈퍼로 사용한다든가 2층 이상은 주거용으로 사용한다든가 하는 용도의 병존도 가능하게한다.
-합병·분할의 가능성
토지는 소유자 또는 이용자의 계획의 따라 구획(분할 또는 분필)될 수 있고 필요에 따라 이를 다시 합병(합필)할 수도 있는 가능성을 가지고 있다. 이 같은 합병과 분할은 일정한 지적행정절차에 의하여 지적공부상에 정리를 하여야 한다는 데 유의해야 할 것이다. 그리고 합…(생략) 병·분할의 가능성은 기여의 원칙, 한정가격 개념의 근거가 되기도 한다.
-사회적·경제적·행정적 위치의 가변성
토지는 물리적으로 볼 때 부동·불변이지만 사회적·경제적·행정적 위치는 가변적인 것이다. 여기서 사회적 위치의 변화란 주의 환경의 악화 또는 개선, 인구의 변동 등으로 부동산에 대한 수요가 변동하는 것을 말하며 경제적 위치의 변화란 경제성장, 소득증대, 경기변동 등으로 인한 부동산의 수급 및 유용성이 변동되는 것을 말한다. 또한 행정적 위치의 변화란 정부의 정책변동으로 인하여 부동산 활동이나 가격이 직·간접적으로 영향을 받음으로써 위치가 변하는 것을 말하며 특히 우리나라에서는 행정적 요인이 부동산에 많은 영향을 미치고 있다.

2)건물의 특성
건물은 토지와는 달리 인위적인 구조물이므로 재생산이 가능한 내구소비재이며 생산이 가능한 건물은 인위적인 구조물이므로 토지와 같이 개별성이 강하지 않다. 즉, 아파트와 같이 동일 자재를 쓴 동종의 건물을 다량으로 생산할 수 있는 성질이 있다. 그러나 이것은 건물만을 대상으로 할 때에 가능한 것이며 건물이 토지상의 부가물인 점을 고려하면 완전한 동질성이 있다고는 할 수 없다. 그리고 원칙적으로 부동성이라 볼 수 있으나 최근 이동가능한 콘세트나 모빌 하우스 등의 등장과 이축기술의 발달로 이동가능성이 있다고도 볼 수 있으나 건물도 부동성에 해당 된다고 주장하는 경우도 아직 많이 있다. 건물은 토지상에 정착되어 축조되는 것이기 때문에 그 정착된 토지의 성격이나 용도에 따라 지배를 받고 영향을 받는다. 특히, 토지의 위치에 따라 건물은 경제적인 영향을 많이 받는다.
Ⅲ結論
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